除了寻找资本“棉被”取暖 品牌长租公寓如何突围生存困境


时间:2018-01-28 A彩彩票注册(specyci.com) 小编:yezi 点击:

  每日经济新闻(博客,微博)记者 吴抒颖 每日经济新闻编辑 曾健辉

  2014年,顺为资本给You+国际青年公寓投资了1亿元后,多方资本开始围猎长租公寓领域。过去3年多间,在政策的鼓励下,包括万科、龙湖和碧桂园等开发商也纷纷入局,一时间这一领域群雄混战。

  与大型开发商依靠自身的优势迅速获得房源扩大规模不同,依靠资本成长起来的长租公寓品牌则必须直面发展瓶颈的问题:他们并不具备雄厚的资金实力、获取资源的能力又拼不过开发商,在竞争激烈的长租公寓领域,他们的下半场在哪里?

  被分走的蛋糕

  在官方不断推出鼓励租赁的政策以后,优趣文化创意有限公司CEO李闻喜开始感受到压力,“虽是利好,但是对于从业者来说,压力会更大。国家队、开发商入场,好的资源都在他们手里,他们很容易就拿到了大规模、大体量。对于其他的品牌公寓而言,获取房源的难度正在变大”。

  以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的开发商长租品牌公寓规模正在迅速壮大。最新的数据是,泊寓目前已持有3万间集中式公寓,连同未开业公寓达10万间;冠寓则在2017年布局了全国16城,开业房量预计近1.5万间。而同样起步较早的魔方公寓,据安居客房产研究院统计,其目前在全国15个大中型城市管理房间逾3万间。

  “开发商可能有上百个人在找资源,而我们只有这么小的一个团队,可能就几个人,没法跟他们比。魔方公寓在华平资本的支持下,规模也就做到了这么多。这个规模相对于开发商还是太小了。”李闻喜称。

  局面难言乐观。李闻喜认为,大多数中小型品牌公寓最后可能都会被并购或者转让。这种趋势已经逐渐显现出来。2017年8月,魔方生活服务集团在深圳(楼盘)宣布,完成对深圳本土公寓品牌“V客青年公寓”的战略投资,成为后者第一大股东。

  目前V客青年公寓作为魔方生活社区旗下的一个独立品牌运营。V客创始人辜月向《每日经济新闻》记者介绍,目前V客依旧维持原有团队运营,他们刚刚在深圳拿下一栋新的物业。目前V客拥有5栋物业共计超过1000间公寓,总体出租率超过80%。

  对于V客目前的运营情况,辜月表示满意,她对于规模并不十分看重,“集团对我们或许会有更多的期许,希望能够做到全国各地更多的地方去。但我们希望能够稳扎稳打,有条不紊地去扩张、持续地去做发展。目前我们的项目都是盈利的”。

  轻资产的破局之道

  多名接受《每日经济新闻》记者采访的品牌公寓CEO在谈到未来的发展时都提到了一个词:差异化。他们不再走既定的二房东模式,而是通过自身积累的资源与长处,找到一条破局之路。

  乐乎城市青年社区选择的是通过轻资产路径扩张业务。“我们确实不具备重资产持续获得项目投资的能力。所以我们在拿天使轮投资的时候,就想基于我们运营的实战能力和对行业的理解,通过轻资产方式扩张业务。最终大家都是要过规模化这关的。”乐乎城市青年社区CEO罗意指出。

  这种模式的扩张也并不容易。罗意指出,“我们是由甲方委托去运营的,在这种情况下,可能就不能像有的企业那么任性。有的企业内部经营情况不那么好,就只是财务报表难看一点。但是对我们来说,如果我们做不好运营,甲方是会跟我们解约的。”

  也正因为此,乐乎在扩张的过程中就更有紧迫感。“我们在不断去做标准化的建设和管控,这个行业是生于忧患、死于安乐的。目前开业的四五十个项目,基本上每个项目都能盈利。我们成熟的门店出租率也能做到98%以上”。

  乐乎还在探索更多的可能。例如,从金融的角度为甲方配资。罗意指出,前期甲方可能只有房源而没有钱投入运营,乐乎就会帮助建构财务模型、风控模型等,从而拉来资金方参与,而乐乎在这中间依旧充当着一个运营方的角色。

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